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評価方法
手順
スコアの重み
| 予算余裕度 | 最大40点 | 物件価格上限（総予算から諸費用4%を控除）に対する相場の余裕率。余裕率50%で満点 |
|---|---|---|
| 将来性シグナル | 強30／中15／弱5点 | 再開発・鉄道計画・人口動態から人間が確認して3段階に分類 |
| 重視条件の適合 | 各10点 | 治安（窃盗犯認知率が収載駅の分布で低い側25%以内＝判定Aの場合に適合）・保育の入りやすさ・子育て支援（保育の受け入れ環境が良好、または標準〔留保あり〕でも子ども医療費助成が所得制限なし〔自治体公式ページの明記を人手レビュー済み〕であり、かついずれの場合も医療アクセス項目〔最寄りの産科・産婦人科への徒歩分〕がA・B判定のときに適合）・静かな住環境・坂の少なさ・資産性（将来性シグナルが強、または駅圏将来人口の2040年増減率がプラスかつ織り込みが低〜中、または社会増減の実績〔直近3年度平均・人口千人あたり〕が収載駅の分布で上位10%かつ織り込みが低〜中、のいずれかで適合。分布相対・暫定閾値）の6条件と、避けたい災害リスクの適合（選んだ種別のハザード評価がすべて低い場合） |
再開発・鉄道計画は「構想／計画／都市計画決定／事業認可／着工」の確度ステータスを必ず区別します。
診断結果（検査表）の判定基準
駅ページの「診断結果（検査表）」は、各検査項目を測定値＋基準（収載360駅の分布内での位置）＋判定＋所見＋要精密検査（現地・窓口での確認指示）の型で表示します。判定は A=良好 / B=軽度所見 / C=要確認 / D=要精密検査 / 未評価 の5区分で、 すべて下記の決定論的なルールによるものです（AIによる判定はありません）。Dは「購入に向かない」という意味ではありません—— 契約前に物件単位・窓口での精密確認が必要、という検査上の指示です。 価格の評価（相場と比べて高い・安いの判定）や購入の推奨・非推奨は行いません。
| 浸水・液状化・土砂災害粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 駅圏800mを100m間隔の格子（約200点）で機械集計し、暫定閾値で区分（2026-07改定・年1回更新）。浸水: 重ねるハザードマップ配信タイルの洪水・高潮（いずれも想定最大規模）を地点ごとに最大値合成し、深さ3m以上（おおむね2階の床上・垂直避難が難しくなる目安）が駅圏の25%以上で高、浸水域が5%未満で低、間は中と判定します（内水・雨水出水は含みません）。土砂: 土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり。指定予定区域を含む）が、特別警戒区域を含みつつ駅圏の3%以上、または警戒区域が7.5%以上で高、1%未満で低、間は中と判定します。液状化: J-SHIS 地形・地盤分類250mメッシュ（若松・松岡2020）と国土交通省「地形区分に基づく液状化の発生傾向」対応表（5段階）から、最も強い区分（埋立地・旧河道等）が駅圏の30%以上で高、強め2区分が5%未満かつ上位3区分（谷底低地等まで）が30%未満で低、間は中と判定します（液状化は地形分類に基づく発生傾向であり、地盤の詳細調査ではありません）。低=A、中=C（徒歩圏の一部が区域内＝地点確認が必要）、高=D（深い浸水・警戒区域等が広範囲＝要精密検査）、算出不能=未評価出典: ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ配信タイル）・J-SHIS 地形・地盤分類250mメッシュ（駅ごとに機械集計値を表示） |
|---|---|
| 治安（窃盗犯認知率・自治体）粒度: 自治体 | 都県警の犯罪オープンデータ（窃盗主要7手口＝ひったくり・車上ねらい・部品ねらい・自動販売機ねらい・自動車盗・オートバイ盗・自転車盗・2024年）の市区町村別集計 ÷ 住民基本台帳人口（2025年1月1日）× 1000 を機械集計し（政令市は区単位・年1回更新）、評価対象355駅の分布と比較: 下位25%以下=A、中央値以下=B、90パーセンタイル以下=C、それ超=D（暫定閾値）。市区町村別の全罪種統計は機械処理できる形で公開されていないため、4都県で横並び集計できる窃盗7手口を採用しており、粗暴犯・侵入窃盗等は含みません。繁華街・業務地区を含む自治体は統計値が高く出る構造があるため、C・Dの所見に町丁目単位の確認指示を付けます。茨城県の5駅は同形式のデータが未公開のため未評価です出典: 警視庁・神奈川県警・埼玉県警・千葉県警の犯罪オープンデータ＋総務省 住民基本台帳人口・世帯数（駅ごとに出典表示） |
| 旧地形・盛土（土地の履歴）粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 明治期低湿地（旧河道・湿地・水田等、液状化と関連が深い区分）が駅圏に占める割合で判定: 10%未満=A、40%未満=B、70%未満=C、70%以上=D（暫定閾値）。大規模盛土造成地が駅圏の5%以上ある場合はA/BでもCに引き上げ、造成年代・擁壁の確認指示を付けます。低湿地データの整備範囲外の駅は0%と断定せず未評価とします。当時の土地利用の履歴であり、現在の液状化危険度そのものは液状化項目が担います出典: 国土地理院「明治期の低湿地データ」＋国土数値情報 大規模盛土造成地（A54・令和5年度）を当方で編集・加工 https://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lc_meiji.html |
| 居住誘導区域（立地適正化計画）粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 駅圏の居住誘導区域カバー率で判定: 80%以上=A、50%以上=B、0%超=C、0%（策定済み自治体で駅圏が区域外）=D（暫定閾値）。立地適正化計画が未策定・計画区域外の駅は「該当なし」でありA〜D判定を付けません（未策定はマイナス評価ではありません）。GISデータは参考情報のため、正式な区域は自治体の計画図で確認する前提です出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（都市計画決定GISデータ 令和7年度「立地適正化計画」）を当方で編集・加工 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ |
| 治安（町丁目・駅圏）粒度: 町丁目 | 1都3県の犯罪オープンデータ（2024年・窃盗主要7手口＝ひったくり・車上ねらい・部品ねらい・自動販売機ねらい・自動車盗・オートバイ盗・自転車盗）を駅圏800m内の町丁（位置参照情報の代表点で判定）で合算し、評価対象353駅（1都3県で犯罪データを整備した355駅のうち、駅圏800m以内に該当する町丁がない2駅を除く）の分布と比較: 下位25%以下=A、中央値以下=B、90パーセンタイル以下=C、それ超=D（暫定閾値）。東京都の駅は警視庁の町丁別全罪種集計（別ソース・別期間）も参考値として所見に併記します。茨城県の5駅はデータ未公開のため未評価です（自治体単位の治安項目が代替）。駅前商業地の自転車盗等が件数を押し上げる構造のため、C・Dには罪種内訳の確認指示を付けます出典: 警視庁・神奈川県警・埼玉県警・千葉県警の犯罪オープンデータ（窃盗主要7手口）＋国土交通省 位置参照情報を当方で編集・加工。東京都の参考値は警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」（CC BY） https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/hanzaihasseijyouhou.html |
| 交通事故（人身事故）粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 警察庁オープンデータ（緯度経度付き本票）から駅圏800mの直近5年（2020〜2024年）の人身事故件数を集計し、収載360駅の分布と比較: 下位25%以下=A、中央値以下=B、90パーセンタイル以下=C、それ超=D（暫定閾値）。件数は交通量・人通りに比例して出る統計構造のため、件数=危険度ではなく、C・D判定には経路単位の確認指示を付けます。本票の年齢区分は0〜24歳が最小粒度のため子ども関与の判定はできません（歩行者・自転車関与件数で代替）出典: 警察庁 交通事故統計情報のオープンデータを当方で編集・加工（出典: 警察庁ウェブサイト https://www.npa.go.jp/publications/statistics/koutsuu/opendata/index_opendata.html） |
| 保活難易度（入園決定率）粒度: 自治体 | 自治体が公表する認可保育所等の利用調整結果から、入園決定率＝内定者数÷申込者数を自前算出: 90%以上=A、80%以上=B、70%以上=C、70%未満=D（暫定閾値）。公表形式が自治体ごとに異なるため対象自治体を段階拡大中で、未整備の自治体は未評価表示です（待機児童ベースの子育て項目が代替）。新規のみ/転園込み・一次/二次などの定義差は測定値欄に明記します出典: 各自治体公表の利用調整結果（申込者数・内定者数）。駅ごとに出典表示 |
| 水道の持続性（料金改定リスク）粒度: 自治体 | 給水事業体の管路経年化率（高いほどリスク）と料金回収率（低いほどリスク）を、5都県の法適用末端給水159事業体を母集団として偏差値化・単純平均した「リスク偏差値」で判定: 45未満=A、50未満=B、60未満=C、60以上=D（暫定閾値）。費用高騰局面では全事業体の回収率が悪化するため、絶対値ではなく相対評価とします。市区町村→給水事業体の対応は主たる事業体ベース（給水区域が市境と一致しない場合あり）。第三者の値上げ額推計は転載せず、政府公表の経営指標から自前で判定します出典: 総務省「令和6年度地方公営企業年鑑」水道事業個表を当方で編集・加工 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/c-zaisei/kouei_R06/index_su.html |
| 医療アクセス（小児科・産科）粒度: 駅からの距離 | 駅から最寄りの産科・産婦人科への徒歩分（直線距離を80m/分で換算した目安）で判定: 10分以内=A、20分以内=B、30分以内=C、それ超=D（暫定閾値）。小児科は1都3県ではほぼ全駅が徒歩10分以内のため表示のみで判定には使いません。元データは2020年度時点の国データのため、現在の診療状況の確認を前提とします出典: 国土数値情報 医療機関データ（P04-20・国土交通省）を当方で編集・加工 https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-P04-v3_0.html |
| 坂・歩行環境粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 地理院標高タイル（DEM10B）を100mグリッドでサンプリングし、局所勾配5%以上の斜面が駅圏に占める割合で判定: 5%未満=A、15%未満=B、35%未満=C、35%以上=D（暫定閾値。勾配5%はバリアフリー法の特定道路基準を参照した体感目安）。経路網に沿った実勾配ではなく地形のスクリーニング値です出典: 国土地理院 標高タイル（DEM10B）を当方で編集・加工（出典: 国土地理院 https://maps.gsi.go.jp/development/demtile.html） |
| 自治体財政（持続力）粒度: 自治体 | 総務省の主要財政指標4つ（財政力指数・経常収支比率・実質公債費比率・将来負担比率、令和6年度決算）を、収載駅が所在する5都県の全市区町村を母集団として偏差値化し単純平均で合成: 55以上=A、50以上=B、43以上=C、43未満=D（暫定閾値）。将来負担比率「－」（将来負担なし）は最良側の0として扱います。特別区の財政力指数は都区財政調整制度下の値で市町村と厳密には比較できないため、4指標合成で単一指標への依存を下げています出典: 総務省「令和6年度 地方公共団体の主要財政指標一覧」を当方で編集・加工 https://www.soumu.go.jp/menu_seisaku/toukei/02zaisei07_04000135.html |
| 子育て（保育・支援）粒度: 自治体 | 自治体の待機児童実績・支援策の3段階評価を写像: 3=A、2=B、1=C（暫定）。現行は自治体粒度の粗い評価のためDは発行せず、入園決定率ベースの指標整備後に基準を更新します出典: 自治体公表の待機児童数等（駅ごとに出典表示） |
| 騒音スクリーニング（航空機経路）粒度: 自治体 | 国が公表する航空機経路・騒音影響が想定される地域（現在は羽田空港新飛行経路の対象自治体＝東京13区・川崎市を収録）に該当するか: 該当=C（要確認）、確認済み範囲に非該当=B。実測ではない内覧前スクリーニングのため、静穏を保証するAと要精密検査のDは発行しません。基地周辺（横田・厚木・入間）の防音工事対象区域は一次資料確認のうえ段階追加、道路・鉄道騒音は物件単位の確認事項（物件立地診断で対応）です出典: 国土交通省「羽田空港のこれから」地域別資料 https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/library/ |
| 人口の予測（2040年・駅圏）粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 国の250mメッシュ別将来推計人口（2020年国勢調査基準・R6国政局推計）を駅徒歩圏800mへ面積按分（100mグリッドのサンプル点をメッシュ面積で正規化して加重）した近似値で、2040年の総人口増減率（2025年比）を判定: +2%以上=A、−4%以上=B、−10%以上=C、−10%未満=D（暫定閾値）。0〜14歳（年少人口）の増減率のほか、駅ページでは2050年までの総人口増減率・65歳以上人口比率（高齢化率）・15〜64歳（生産年齢）人口の増減率も参考値として併記します（いずれもA〜D判定には使いません）。推計は現在の傾向（出生・死亡・移動）の延長であり、再開発等による今後の流入は織り込まれていません。250mメッシュ→駅圏800mの按分はメッシュ内の人口が均一に分布すると仮定した近似で、メッシュ内の分布の偏りまでは反映しません出典: 国土数値情報「250mメッシュ別将来推計人口データ（R6国政局推計）」（国土交通省）を当方で編集・加工 https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-mesh250r6.html |
| 駅の予後（5〜10年後の見通し）粒度: 駅徒歩圏（約800m） | 人間が確認済みの将来性シグナル（強/中/弱）を軸に、計画レジストリ（再開発・鉄道計画の台帳。確度ステータスの変化履歴つき）の計画を確度順に根拠として「見通し＋根拠＋反対材料」に決定論で一枚化: 強=A、中=B、弱=C。計画と駅の紐付けは、計画の位置座標がある場合は距離1.2km以内（駅徒歩圏800m＋計画の面的広がりのマージン）の機械判定、無い場合は人手指定です。各計画の確度ステータス（構想〜開業済み）は出典つきで記録し、変化があった月を進捗履歴として駅ページに表示します。駅圏将来人口の予測（2040年・2025年比）がある駅は所見に併記します。あわせて「織り込みの目安」（低/中/中〜高/高）を所見末尾に表示します: 駅別の中古マンション取引（実需レンジ40〜120㎡）の直近8四半期㎡単価中央値÷その前8四半期−1のモメンタムを、材料の強さと組み合わせた決定論マトリクス（強×モメンタム全駅75パーセンタイル以上=高、強×中央値以上=中〜高、強×中央値未満=低〔材料の進行に比べ価格が動いていない〕、中×p75以上=中〜高、中=中、弱=低〔織り込むべき材料が乏しい〕・暫定閾値）で算出します。どちらかの窓の取引が10件未満の駅は判定保留とし、少ない取引のモメンタムでは判定しません。織り込みは材料進行の目安であり、価格の予測や価格水準の評価ではありません。将来の断定を避けるためDは発行せず、価格の予測・保証は行いません（計画は遅延・縮小・中止されることがあります）出典: 既存の将来性シグナル（出典・確認日つき）＋駅圏将来人口予測＋不動産情報ライブラリ（国土交通省）の取引価格情報を当方で編集・加工 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ |
「暫定」と記した閾値は運用データの蓄積に応じて見直し、変更時は本ページで開示します。 自治体単位の項目（治安・子育て）は駅前の実態と差がありうるため、粒度ラベルを必ず併記しています。
周辺環境データの取り方
駅から800m圏（徒歩10分目安）の施設を、国土数値情報（学校2023年度・福祉施設2021年度・医療機関2020年度）と OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors・ODbL）から機械集計しています。距離は直線距離、徒歩分は80m/分の切り上げです。 商店街（OSMに標準タグがない）と診療所（数が多く、最寄り小児科・産科は医療アクセス項目で扱う）は対象外です。 元データの時点以降の開閉店・統廃合は反映されません。
路線図は国土数値情報 鉄道データ（2024年度）の路線ジオメトリから駅の並び順を機械生成した簡易表示です。 快速・急行などの停車種別・直通運転は反映していません。
人口動態データの取り方
駅ページの「人口動態」は、粒度も時点も異なる3種類の統計を、過去（推移）・現在（構成）・将来（推計）の 目的別に並べています。自治体単位の値と駅徒歩圏単位の値が混在するため、同一グラフでの比較はしていません。
人口推移・社会増減（自治体単位・360駅／98自治体）は、 e-Stat「社会・人口統計体系 市区町村データ」（総務省統計局・住民基本台帳ベース）から 2013〜2024年度の人口・出生数・死亡数を取得し、社会増減 = (人口(y)−人口(y−1)) − (出生(y)−死亡(y)) を算出しています。人口増減から自然増減（出生−死亡）を除いた値で、 転入・転出に加え国際移動・帰化等を含む実態値です（転入者数−転出者数のみの指標は、 外国人流入の大きい自治体で実際の人口動向と符号が逆転することがあるため使用していません）。 人口の値は住民基本台帳人口で、各年度の値は年度末翌日（翌年1月1日）時点のスナップショット、 出生数・死亡数は暦年の値です（人口差分と自然増減が同一の実年をカバーするため算出式は整合します）。 5年おきの国勢調査（実際の常住地ベース）とは基準日・調査方法が異なり、数千〜数万人単位で ずれることがあります。系列の最初の年は前年人口が系列内にないため社会増減を算出できず null になります。
年齢・世帯構成（駅徒歩圏・約800m）は、令和2年（2020年）国勢調査の 小地域（町丁・字等）集計を、駅から800m圏に代表点が入る町丁（代表点方式。統計と境界データをKEY_CODEで 直接結合）で合算した2020年時点のスナップショットです。都県平均は都県内の全町丁の人口加重平均で、 市区町村単位の単純平均ではありません。境界データは駅の属する市区町村の分のみ取得しているため、 駅圏800mが隣接市区町村へはみ出す場合、その分の町丁は集計から漏れます。
将来推計（駅徒歩圏・約800m）は、診断結果「人口の予測」と同じ 250mメッシュの面積按分によるもので、駅ページでは2050年までの総人口・15〜64歳（生産年齢）・ 65歳以上人口比率（高齢化率）の推計と、0〜14歳（年少人口）の2040年の増減率を表示します。 推計は現在の傾向（出生・死亡・移動）の延長であり、再開発等による今後の人口変動は織り込まれていません。
取引事例の扱い
不動産情報ライブラリAPI（国土交通省）から駅単位で直近8四半期の中古マンション・戸建（土地と建物）の 事例を取得し、国の公開粒度（丸め価格）のまま表示しています。当サイトは個々の価格が相場に対して 高いか安いかの判断や将来価格の予測は行いません。更新はデータ公開サイクルに合わせて四半期ごとです。
土地の価格（公示地価）の扱い
国土交通省「地価公示」（国土数値情報L01）をもとに、駅から約1km圏にある用途区分「住宅地」の標準地の公示価格（円/m²）を年ごとに中央値で集計しています（地点数3未満の年は除外。圏内の地点が足りない駅は半径約1.5km、それでも足りない場合は市区町村全域に広げ、集計範囲を表示に明記します）。変動率（前年比・10年前比）は比較する両年に価格を持つ継続標準地のみで算出し、標準地の入れ替えの影響を除いています。標準地は年により入れ替わり、過去の価格は現存する標準地の遡及系列のため、廃止された地点は含まれません。表示している変動率は過去の実績であり、当サイトは将来の地価の予測は行いません。更新は地価公示の公表に合わせて年1回（例年3月）です。
自治体の制度の取り方
子育て支援（金銭系）・住宅取得補助・教育関連の自治体の制度は、まずAIが自治体公式ページを調査して 下書きを作成し、出典URLが自治体公式ドメインであることを確認したうえで、人間が内容を確認し 確認日（reviewedAt）を付けてから掲載しています。確認日から12ヶ月を超えた制度には 「要再確認」を表示します。金額・条件は自治体公式ページに書かれた事実のみを記載し、 個々の世帯が対象になるかどうかの判定は行いません。整備範囲は東京23区・政令指定都市から 段階的に広げており、未整備の自治体は「整備中」と表示します（対象外として除外はしません）。
この診断の限界